Comment simuler un crédit immobilier pour un investissement locatif

L'investissement locatif demeure une stratégie patrimoniale plébiscitée pour se constituer un capital solide et générer des revenus complémentaires. Cependant, le financement initial, souvent par le biais d'un crédit immobilier locatif, représente fréquemment l'étape décisive. Une simulation de prêt immobilier locatif, réalisée avec méthode, peut transformer un projet initial en une opportunité immobilière concrète et profitable. Elle permet de visualiser précisément l'impact des différentes variables financières sur votre budget global et, par conséquent, sur la rentabilité de votre investissement locatif.

L'importance d'une simulation de crédit immobilier locatif ne se limite pas à la simple obtention d'un financement bancaire. Elle permet d'anticiper avec précision les mensualités de remboursement, d'évaluer la rentabilité globale du projet immobilier et de préparer un dossier de demande de financement solide et convaincant à présenter aux établissements bancaires. Une simulation de prêt immobilier locatif bien construite et rigoureuse vous offre une vision claire et objective de votre situation financière et vous aide à prendre des décisions éclairées et stratégiques. Cet article vous guidera pas à pas à travers les étapes essentielles d'une simulation de crédit immobilier pour un investissement locatif performant, en abordant les points suivants :

Comprendre les fondamentaux du crédit immobilier pour l'investissement locatif

Avant de vous lancer concrètement dans une simulation de prêt immobilier locatif, il est absolument essentiel de maîtriser les concepts clés et les mécanismes de fonctionnement du crédit immobilier. Cette connaissance approfondie vous permettra de mieux comprendre les résultats de la simulation, d'ajuster les paramètres en fonction de vos objectifs financiers spécifiques et de votre situation patrimoniale. Le crédit immobilier pour l'investissement locatif présente des spécificités importantes qu'il est crucial de connaître pour optimiser votre démarche et maximiser vos chances d'obtenir un financement avantageux.

Définition et concepts clés

Un crédit immobilier est un prêt bancaire spécifiquement destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain. Il se caractérise principalement par un taux d'intérêt (fixe ou variable), une durée de remboursement (généralement comprise entre 10 et 30 ans) et des garanties (hypothèque ou caution). Le taux d'intérêt peut être fixe (stable pendant toute la durée du prêt) ou variable (évoluant en fonction des indices de référence du marché), et il a un impact direct et significatif sur le coût total du crédit immobilier. La durée du prêt influence considérablement le montant des mensualités de remboursement et le coût global de l'opération financière. Enfin, l'assurance emprunteur est une garantie indispensable pour se protéger, ainsi que votre famille, en cas d'incapacité de remboursement (décès, invalidité, perte d'emploi).

• **Crédit immobilier locatif:** Prêt bancaire destiné à l'achat d'un bien mis en location.
• **Taux d'intérêt:** Rémunération de la banque, déterminant le coût du crédit.
• **Durée du prêt:** Période de remboursement, impactant les mensualités et le coût total.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) représente le coût total et complet du crédit immobilier locatif, incluant les intérêts bancaires, les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution) et l'assurance emprunteur. Le taux nominal, quant à lui, ne prend en compte que les intérêts bancaires, sans inclure les autres frais. Il est crucial de comparer attentivement les TAEG proposés par les différents établissements bancaires afin d'évaluer avec précision les offres et de choisir le crédit immobilier le plus avantageux pour votre projet d'investissement locatif. Par exemple, pour un prêt immobilier locatif d'un montant de 200 000 € sur une durée de 20 ans, une différence de seulement 0,1 point de pourcentage sur le TAEG peut représenter un écart significatif de plusieurs milliers d'euros sur le coût total du crédit.

L'assurance emprunteur est une composante essentielle pour sécuriser votre investissement locatif. Elle vous protège financièrement, ainsi que vos proches, en cas d'aléas de la vie tels que le décès, l'invalidité permanente ou l'incapacité temporaire de travail. Les banques proposent généralement des contrats d'assurance groupe, mutualisés entre tous les emprunteurs, mais vous avez également la possibilité légale de souscrire une assurance individuelle auprès d'un autre assureur, offrant potentiellement des tarifs plus compétitifs et des garanties mieux adaptées à votre profil personnel. Il est donc vivement conseillé de comparer les différentes offres d'assurance emprunteur pour trouver la meilleure couverture au prix le plus juste et adapté à votre situation.

Spécificités de l'investissement locatif

L'investissement locatif se distingue fondamentalement de l'acquisition d'une résidence principale par plusieurs aspects importants. Les établissements bancaires prennent en compte les revenus locatifs potentiels générés par le bien immobilier dans le calcul de votre capacité d'emprunt, mais ils appliquent généralement une décote sur ces revenus, de l'ordre de 20 à 30%, afin de tenir compte des périodes potentielles de vacance locative (périodes pendant lesquelles le bien n'est pas loué) et des différentes charges liées à la gestion locative (travaux, entretien, impôts). De plus, les taux d'intérêt et le montant de l'apport personnel requis pour un investissement locatif sont souvent plus élevés que pour l'acquisition d'une résidence principale.

Il est donc primordial de démontrer et de justifier la rentabilité de votre projet d'investissement locatif auprès de l'établissement bancaire. Pour cela, vous devez réaliser une étude de marché approfondie et rigoureuse afin d'estimer avec précision les loyers pratiqués dans le secteur géographique concerné pour des biens immobiliers similaires au vôtre, et anticiper les charges de copropriété (si applicable), le montant de la taxe foncière et les éventuels travaux de rénovation ou d'amélioration. La banque examinera attentivement votre business plan, incluant vos projections financières détaillées, afin de s'assurer de la viabilité économique de votre investissement locatif. Un dossier de demande de financement bien préparé, avec des projections financières réalistes et étayées, augmentera considérablement vos chances d'obtenir un financement bancaire favorable.

Par exemple, si vous envisagez d'acquérir un appartement d'une valeur de 150 000 € et que vous estimez pouvoir le louer 750 € par mois, la banque ne prendra en compte que 750 € - 20% = 600 € dans le calcul de votre capacité d'emprunt. De plus, elle exigera probablement un apport personnel plus conséquent que pour une résidence principale, de l'ordre de 10 à 20% du prix d'acquisition du bien, soit un apport personnel compris entre 15 000 € et 30 000 €.

Notion de capacité d'emprunt et d'endettement

La capacité d'emprunt représente le montant maximal qu'un emprunteur peut raisonnablement emprunter en fonction de ses revenus, de ses charges financières et de sa situation patrimoniale globale. Elle est directement déterminée par le taux d'endettement, qui correspond au pourcentage des revenus nets mensuels consacrés au remboursement des crédits en cours (crédit immobilier, crédit à la consommation, prêt automobile, etc.). En France, le taux d'endettement maximum généralement autorisé par les banques est de 35%, assurance emprunteur incluse. Certaines banques peuvent accorder des dérogations et accepter un taux d'endettement légèrement supérieur, mais cela reste exceptionnel et soumis à des conditions strictes.

Vos revenus nets mensuels (salaires, pensions, revenus fonciers), vos charges mensuelles fixes (crédits existants, pensions alimentaires versées, loyer de votre résidence principale) et votre "reste à vivre" (somme dont vous disposez chaque mois pour couvrir vos dépenses courantes après le remboursement de vos crédits) sont autant d'éléments clés pris en compte par la banque dans le calcul de votre capacité d'emprunt. Un "reste à vivre" jugé insuffisant par la banque peut compromettre significativement votre demande de prêt immobilier locatif. Par exemple, une personne percevant un salaire net mensuel de 2500 € et ayant un crédit automobile de 300 € aura une capacité d'emprunt plus faible qu'une personne gagnant le même salaire mais sans crédit en cours.

Il est important de souligner que le calcul du taux d'endettement prend en compte l'ensemble de vos crédits en cours, y compris les prêts personnels, les crédits à la consommation revolving et les découverts bancaires autorisés. Il est donc vivement conseillé de réduire autant que possible vos dettes existantes avant de solliciter un crédit immobilier locatif. De plus, certaines banques peuvent appliquer des coefficients correcteurs sur les revenus locatifs potentiels, en fonction de la situation géographique du bien immobilier et de la qualité du locataire.

Collecter les informations essentielles pour une simulation précise

Une simulation de crédit immobilier locatif pertinente, fiable et utile repose sur la qualité des données saisies et sur la précision des informations collectées. La qualité des informations que vous fournirez aux outils de simulation influencera directement la pertinence des résultats obtenus et la crédibilité de votre dossier de demande de financement auprès des établissements bancaires. Il est donc absolument crucial de collecter toutes les données nécessaires, de les vérifier et de les organiser soigneusement avant de commencer votre simulation de prêt immobilier locatif.

Données relatives au bien immobilier

Le prix d'acquisition du bien immobilier constitue l'élément central et déterminant de votre simulation. C'est ce prix qui détermine directement le montant du prêt immobilier locatif que vous devrez solliciter auprès de la banque. N'oubliez pas d'inclure dans le calcul les frais de notaire, qui représentent environ 7 à 8% du prix d'acquisition pour un bien immobilier ancien et 2 à 3% pour un bien immobilier neuf. Les éventuels frais d'agence immobilière, s'ils s'appliquent à votre situation, doivent également être pris en compte. Si vous prévoyez de réaliser des travaux de rénovation, d'amélioration ou d'aménagement dans le bien immobilier, établissez un budget détaillé et réaliste, en demandant des devis à plusieurs professionnels du bâtiment. Enfin, renseignez-vous précisément sur le montant de la taxe foncière, une charge annuelle à ne pas négliger dans le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif.

• **Prix d'acquisition du bien:** Montant total de l'achat immobilier.
• **Frais de notaire:** Frais obligatoires liés à la transaction immobilière.
• **Taxe foncière:** Impôt local annuel sur la propriété immobilière.

Par exemple, si vous envisagez d'acheter un appartement ancien d'une valeur de 180 000 €, les frais de notaire s'élèveront à environ 12 600 € (7% de 180 000 €). Si vous passez par une agence immobilière et que les frais d'agence sont de 5%, vous devrez ajouter 9 000 € supplémentaires. Le coût total de l'opération immobilière sera donc de 201 600 €. Il est donc crucial d'intégrer ces frais annexes dans votre simulation de crédit immobilier locatif.

Il est également très important de tenir compte des éventuels travaux de rénovation ou d'amélioration que vous prévoyez de réaliser dans le bien immobilier. Ces travaux peuvent augmenter la valeur du bien et le rendre plus attractif pour les locataires potentiels, ce qui peut se traduire par des loyers plus élevés, mais ils représentent également un coût supplémentaire non négligeable. Il est donc conseillé de demander plusieurs devis à des professionnels qualifiés et de comparer les offres afin d'avoir une estimation précise du budget nécessaire pour réaliser ces travaux.

Données relatives à vos revenus et charges

Les banques examinent attentivement vos revenus et vos charges financières afin d'évaluer votre capacité à rembourser le prêt immobilier locatif. Fournissez des justificatifs de vos revenus nets mensuels (salaires, pensions, revenus fonciers provenant d'autres investissements locatifs), ainsi qu'un relevé détaillé de vos charges mensuelles fixes (crédits en cours, pensions alimentaires versées, loyer de votre résidence principale, impôts). Le montant de l'apport personnel disponible est également un élément crucial dans l'obtention d'un crédit immobilier locatif avantageux. Un apport personnel conséquent permet de réduire le montant du prêt à solliciter et d'obtenir des conditions de financement plus favorables (taux d'intérêt plus bas, durée de remboursement plus courte). En général, un apport personnel d'au moins 10% du prix d'acquisition du bien immobilier est exigé par les banques.

L'apport personnel peut provenir de différentes sources : épargne personnelle constituée au fil des années, donation familiale, ou encore la vente d'un autre bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Plus votre apport personnel est important, plus vous serez en mesure de négocier un taux d'intérêt avantageux auprès de la banque et de réduire le coût total de votre crédit immobilier locatif. Par exemple, si vous disposez d'un apport personnel de 40 000 € pour l'achat d'un bien immobilier d'une valeur de 200 000 €, vous n'aurez besoin d'emprunter que 160 000 €, ce qui réduira considérablement vos mensualités de remboursement et le coût total de votre crédit immobilier locatif.

Il est essentiel d'être totalement transparent avec la banque concernant vos revenus et vos charges financières. Toute omission ou fausse déclaration peut compromettre sérieusement votre demande de prêt immobilier locatif et entraîner des sanctions financières. Si vous avez des revenus irréguliers (par exemple si vous êtes travailleur indépendant ou entrepreneur), expliquez clairement la situation à la banque et fournissez des justificatifs sur plusieurs mois (voire plusieurs années) afin de prouver votre capacité à gérer vos finances de manière responsable et à honorer vos engagements financiers.

Estimation des revenus locatifs

Estimer avec précision les revenus locatifs potentiels que vous pouvez espérer percevoir grâce à votre investissement immobilier est une étape clé pour évaluer la rentabilité globale de votre projet. Réalisez une étude de marché approfondie et rigoureuse afin de connaître les loyers pratiqués dans le secteur géographique concerné pour des biens immobiliers similaires au vôtre (surface, nombre de pièces, état général, équipements). Tenez compte du taux d'occupation du bien, c'est-à-dire la proportion de temps pendant laquelle le bien est effectivement loué (en général exprimée en pourcentage). Prévoyez une période de vacance locative (période pendant laquelle le bien n'est pas loué) afin d'anticiper les éventuelles pertes de revenus. N'oubliez pas d'inclure dans vos calculs les charges de copropriété (si le bien immobilier est situé dans une copropriété), car elles réduisent votre rentabilité nette. Enfin, simulez l'impact fiscal des revenus locatifs, en tenant compte du régime fiscal que vous choisissez (régime micro-foncier ou régime réel).

La fiscalité des revenus locatifs peut avoir un impact significatif sur la rentabilité globale de votre investissement immobilier. Le régime micro-foncier est un régime fiscal simplifié, adapté aux petits propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs relativement faibles. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs bruts, ce qui signifie que vous ne serez imposé que sur 70% des revenus locatifs perçus. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à la location du bien immobilier (travaux de rénovation, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, impôts), ce qui peut être avantageux si vous avez des charges importantes à déduire. Le choix du régime fiscal dépend de votre situation personnelle et des charges que vous pouvez déduire.

Pour vous aider à choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation, voici un tableau comparatif simplifié des deux régimes :

Régime fiscal	Micro-foncier	Régime réel
Abattement fiscal	Abattement forfaitaire de 30%	Déduction des charges réelles
Simplicité administrative	Très simple	Plus complexe
Adapté pour	Petits propriétaires avec peu de charges	Propriétaires avec charges importantes

Par exemple, si vous percevez 8 000 € de revenus locatifs bruts par an et que vous optez pour le régime micro-foncier, vous serez imposé sur 8 000 € - 30% = 5 600 €. Si vous optez pour le régime réel et que vous avez 3 000 € de charges déductibles, vous serez imposé sur 8 000 € - 3 000 € = 5 000 €. Dans ce cas, le régime réel est plus avantageux pour vous. Il est donc essentiel de faire une simulation précise en tenant compte de votre situation personnelle.

Impact des aides et subventions (si éligible)

Certaines aides financières et subventions publiques peuvent contribuer à réduire le coût de votre investissement locatif et à améliorer sa rentabilité. Les dispositifs fiscaux tels que le Pinel et le Denormandie permettent de bénéficier de réductions d'impôts significatives en contrepartie d'un engagement de location sur une certaine durée (6, 9 ou 12 ans). Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est rarement accessible pour l'investissement locatif, mais il peut être envisagé dans certains cas spécifiques, notamment pour l'acquisition d'un logement neuf situé dans une zone géographique tendue (où la demande de logements est supérieure à l'offre). Renseignez-vous également sur les éventuelles subventions locales proposées par les collectivités territoriales (communes, départements, régions), car elles peuvent être cumulables avec les dispositifs nationaux.

Le dispositif Pinel, par exemple, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du prix d'acquisition du bien immobilier, étalée sur une durée de 12 ans, en contrepartie d'un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif est soumis à certaines conditions, notamment des plafonds de loyer et des plafonds de ressources des locataires. Le dispositif Denormandie, quant à lui, s'adresse aux investisseurs qui réalisent des travaux de rénovation importants dans des logements anciens situés dans des zones de revitalisation rurale (villes de moins de 20 000 habitants). Ces travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération.

Afin de connaître les aides financières et subventions auxquelles vous pouvez potentiellement prétendre, renseignez-vous auprès de votre mairie, de votre conseil départemental, de votre conseil régional ou auprès des organismes spécialisés tels que l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), qui propose des aides financières pour la rénovation énergétique des logements et pour l'adaptation des logements aux personnes âgées ou handicapées.

Choisir le bon outil de simulation et l'utiliser efficacement

Une fois que vous avez collecté toutes les informations et données nécessaires à votre simulation de crédit immobilier locatif, vous pouvez passer à l'étape du choix de l'outil de simulation le plus adapté à vos besoins et à vos objectifs. Il existe une multitude d'outils de simulation disponibles sur le marché, chacun ayant ses propres avantages et ses propres inconvénients. Il est donc essentiel de prendre le temps de comparer les différentes options et de choisir l'outil qui vous permettra d'obtenir les résultats les plus pertinents et les plus fiables.

Présentation des différents outils de simulation disponibles

Les simulateurs de prêt immobilier locatif en ligne gratuits sont des outils pratiques pour obtenir rapidement une première estimation de vos mensualités de remboursement, de votre capacité d'emprunt et du taux d'intérêt auquel vous pouvez potentiellement prétendre. Cependant, ils sont généralement moins précis que les outils plus sophistiqués et ne tiennent pas compte de tous les paramètres spécifiques de votre situation financière personnelle. Les outils de simulation proposés directement par les banques permettent d'obtenir une proposition de financement personnalisée, mais ils sont souvent limités aux produits et aux taux proposés par la banque en question. Les logiciels de simulation financière, quant à eux, sont plus complets et sophistiqués, mais ils nécessitent souvent un abonnement payant. Enfin, un conseiller financier indépendant ou un courtier en prêt immobilier peut vous accompagner de manière personnalisée et vous faire bénéficier de son expertise et de sa connaissance approfondie du marché.

• **Simulateurs gratuits en ligne:** Rapides, mais moins précis et personnalisés.
• **Outils de simulation bancaires:** Personnalisés, mais limités à une seule banque.
• **Logiciels de simulation:** Plus complets, mais souvent payants et complexes.

Par exemple, le simulateur de prêt immobilier locatif proposé par le site Pretto est un outil en ligne gratuit qui permet d'estimer rapidement votre capacité d'emprunt, vos mensualités de remboursement et le taux d'intérêt auquel vous pouvez prétendre. Il prend en compte plusieurs paramètres importants, tels que vos revenus, vos charges financières, le montant de votre apport personnel et la durée du prêt souhaitée. Cependant, il ne tient pas compte des spécificités de l'investissement locatif, telles que la décote appliquée sur les revenus locatifs par les banques et les charges de copropriété.

Les outils de simulation proposés par les grandes banques françaises, telles que la Banque Postale, le Crédit Agricole ou la Caisse d'Epargne, sont généralement plus précis car ils prennent en compte les produits et les taux proposés par la banque en question. Cependant, ils sont souvent limités aux produits de la banque et ne permettent pas de comparer facilement les offres de différentes banques. Il est donc conseillé de réaliser plusieurs simulations auprès de différentes banques afin d'avoir une vision globale du marché et de pouvoir comparer les offres.

Démonstration pratique de l'utilisation d'un simulateur en ligne

Prenons l'exemple concret du simulateur de crédit immobilier locatif proposé par le site Meilleurtaux, un outil en ligne reconnu et facile à utiliser. Sur la page d'accueil du simulateur, vous trouverez un formulaire à remplir avec les informations suivantes : type de projet (achat immobilier, construction, renégociation de prêt, etc.), montant de l'acquisition du bien immobilier, montant de votre apport personnel, durée du prêt souhaitée (en années ou en mois), revenus mensuels nets de votre foyer, charges mensuelles (crédits en cours, pensions alimentaires, etc.), et situation familiale (nombre d'enfants à charge, etc.). Une fois que vous aurez rempli le formulaire avec toutes les informations demandées, le simulateur vous indiquera une estimation de vos mensualités de remboursement, de votre capacité d'emprunt et du taux d'intérêt auquel vous pouvez prétendre en fonction des offres proposées par les banques partenaires de Meilleurtaux.

L'interface utilisateur du simulateur est intuitive, claire et facile à comprendre. Les différents champs à remplir sont clairement identifiés et des bulles d'aide vous fournissent des informations complémentaires sur les informations à saisir. Une fois que les résultats de la simulation sont affichés, vous pouvez les affiner en modifiant les paramètres du formulaire. Par exemple, vous pouvez tester différentes durées de prêt afin de visualiser l'impact sur vos mensualités de remboursement et sur le coût total du crédit immobilier locatif.

Il est important de souligner que les résultats obtenus à l'aide d'un simulateur en ligne ne sont qu'une estimation indicative et non une offre de financement ferme. Pour obtenir une proposition de financement personnalisée et adaptée à votre situation, il est vivement conseillé de contacter directement un conseiller bancaire ou un courtier en prêt immobilier. Ces professionnels pourront analyser votre situation financière de manière approfondie et vous proposer des solutions de financement adaptées à vos besoins et à vos objectifs.

Conseils pour optimiser les résultats de la simulation

Afin d'obtenir des résultats pertinents et fiables, il est essentiel de tester différentes durées de prêt afin de trouver le meilleur compromis entre le montant de vos mensualités de remboursement et le coût total du crédit immobilier locatif. Varier le montant de votre apport personnel permet d'évaluer l'impact sur le taux d'intérêt et sur les conditions générales du prêt immobilier locatif. Simuler différents scénarios de revenus locatifs permet d'anticiper les périodes de vacance locative et de minimiser les risques financiers liés à votre investissement. Enfin, il est crucial de négocier activement le taux d'intérêt proposé par la banque et l'assurance emprunteur afin d'obtenir les conditions de financement les plus avantageuses possibles.

Par exemple, si vous hésitez entre un prêt immobilier locatif sur une durée de 20 ans et un prêt immobilier locatif sur une durée de 25 ans, simulez les deux options afin de comparer les mensualités de remboursement et le coût total du crédit. Un prêt sur 25 ans aura des mensualités de remboursement plus faibles qu'un prêt sur 20 ans, mais le coût total du crédit sera plus élevé. Le choix de la durée du prêt dépendra de votre situation financière personnelle et de votre capacité à rembourser les mensualités.

La négociation du taux d'intérêt et de l'assurance emprunteur est une étape cruciale du processus d'obtention d'un crédit immobilier locatif. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les différentes banques et à comparer les différentes offres proposées. Vous pouvez également faire appel à un courtier en prêt immobilier pour vous aider à négocier les meilleures conditions de financement. Un courtier en prêt immobilier dispose d'un réseau de partenaires bancaires et peut vous obtenir des taux d'intérêt plus avantageux que ceux que vous pourriez obtenir en contactant directement les banques.

En moyenne, les courtiers en prêt immobilier obtiennent des taux d'intérêt inférieurs de 0,2 à 0,5 point de pourcentage par rapport aux offres obtenues directement auprès des banques. Cela peut représenter une économie significative sur le coût total du crédit.

Analyser les résultats et évaluer la viabilité de l'investissement

Une fois que vous avez réalisé plusieurs simulations de crédit immobilier locatif en utilisant différents outils et en variant les paramètres, il est temps d'analyser attentivement les résultats obtenus et d'évaluer de manière rigoureuse la viabilité financière de votre projet d'investissement locatif. Cette étape est absolument cruciale pour prendre une décision éclairée et éviter de vous engager dans un projet qui pourrait s'avérer financièrement risqué à long terme.

Interprétation des résultats de la simulation

Analysez attentivement et de manière critique les différents résultats de la simulation, en particulier le montant de la mensualité de remboursement du prêt immobilier locatif, le taux d'endettement (pourcentage de vos revenus consacrés au remboursement de vos crédits), le coût total du crédit (intérêts, frais de dossier, assurance, etc.), et la rentabilité brute et nette de votre investissement locatif. Assurez-vous que la mensualité de remboursement du prêt est compatible avec vos revenus et vos charges financières. Vérifiez que votre taux d'endettement respecte les seuils réglementaires (généralement 35%). Assurez-vous que le coût total du crédit est acceptable par rapport à la rentabilité attendue de votre investissement. Enfin, vérifiez que la rentabilité brute et la rentabilité nette de votre investissement sont suffisamment élevées pour compenser les risques inhérents à l'investissement locatif (vacance locative, impayés, travaux imprévus, etc.).

La rentabilité brute de votre investissement locatif se calcule simplement en divisant les revenus locatifs annuels bruts (c'est-à-dire avant déduction des charges) par le prix d'acquisition du bien immobilier, puis en multipliant le résultat par 100. La rentabilité nette, quant à elle, prend en compte l'ensemble des charges liées à l'investissement locatif (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, etc.) et la fiscalité des revenus locatifs.

Une formule simplifiée pour calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif est la suivante :